对中央经济工作会议房地产表述的点评:预计2019年政策改善,

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发布时间:2018-12-24 17:01

对中央经济工作会议房地产表述的点评:预计2019年政策改善,舆论偏友好

2018-12-24 14:16来源:国信研究中央经济工作会议/房地产/货币政策

原标题:对中央经济工作会议房地产表述的点评:预计2019年政策改善,舆论偏友好

对中央经济工作会议房地产表述的点评:预计2019年政策改善,舆论偏友好

事项:

12月21日闭幕的中央经济工作会议,是观察2019年中国经济前景、宏观调控、资本市场和重大改革的风向标。作为房地产研究员,我观察到此次会议对房地产的直接表述是近几年最少的,但依然值得高度关注,结合宏观层面的表述,我预计2019年中国房地产行业政策将显著改善,房地产行业面临的舆论环境将偏向友好。

评论:

预计2019年宏观政策整体偏宽松,房地产政策必呼应

时隔四年,中央经济工作会议再次提出经济面临“下行压力”,并第一次明确提出“宏观政策要强化逆周期调节”。根据相关表述,我认为2019年宏观层面整体的政策面都将偏宽松,作为毋庸置疑的支柱产业的房地产行业,其2019年政策面亦必然会呼应中央经济工作会议提出的 “逆周期调节”的精神,2019年将迎来自2016年4季度以来房地产政策最宽松的时间窗口。

“稳就业”表述居首位,改善房地产政策将是2019年“逆周期调节”的重要手段

中央经济工作会议提出“进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期……”,其中“稳就业”位居六个“稳”字之首。考虑到房地产行业仅新建商品住宅开发的市场容量一年都有十万亿元以上的规模,再考虑到二手房市场、房屋租赁市场、物业服务市场、房地产金融、商业地产运营、园区开发及运营服务等领域,涉及的产业链非常长,因此,若要“稳就业”势必得“稳地产”,若要“稳地产”,势必得改善房地产行业的政策环境,在房价上行压力减轻的时间窗口、在房价上行压力减轻的地区,取消不合时宜的限制需求的调控政策亦成为必然。

货币政策删除“中性”,意味着2019年大概率放松,利好房地产

此次会议要求,2019年“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制”,这与2017年以来一直强调的“稳健中性货币政策”相比,删除了“中性”,这或许意味着2019年央行货币政策将有所放松。我认为,货币政策放松带来流动性的宽裕和资金成本的下行,房地产作为资金密集型行业,毫无疑问将受益。

首提“夯实城市政府主体责任”,地方政府2019年有望自主放松房地产政策

地方政府是落实房地产政策的主体、也是卖地的主体,2018年下半年土地市场显著降温,这种降温势头若不能在2019年遏止,势必会影响2019年稳增长、保就业的大局,本次中央经济工作会议首提“夯实政府主体责任”,实际上为地方政府2019年放松房地产政策给予了自主权。

目前地方自主放松房地产政策的序幕已经徐徐拉开——

经济下行压力越大,房地产政策越宽松

面对前所未有、错综复杂的经济形势,市场对2019年有各种各样的展望,有乐观的、有悲观的,我认为:经济下行压力越大,房地产政策越宽松。根据民间机构提供的房地产数据和我们草根调研的房地产行业最新情况,如果房地产政策不及时做出显著的改善,2019年的稳增长、保就业将不容太乐观。我认为2019年政策面将春风化雨、润物细无声,包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购、限售将在部分城市松绑……;同时,房地产面临的舆论环境将有所改善。

政策持续改善将利好地产股,维持2019年“超配”建议

根据我本人原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》,站在一年的时间维度看,政策预期改善是自上而下择时地产股的唯一催化剂,2019年政策改善值得期待,因此2019年地产股的大级别行情当然值得期待,维持2019年“超配”地产股的建议以及对保利、华夏幸福、龙光地产、华润置地、万科A、新城控股、荣盛发展、招商蛇口、碧桂园、中南建设、阳光城、华侨城A、中国恒大、旭辉控股、宝龙地产、合景泰富、世联行等品种的“买入”评级。

风险

上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。

证券分析师:区瑞明 S0980510120051;返回搜狐,查看更多

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